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我国的大部份房价大跌,有部份穷人最受伤

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-03-08  浏览次数:278
核心提示:高房价问题是每年全国两会的热点话题,不少民众都渴望房价大跌,部分专家、学者更认为房价如暴跌三成或以上,才有助民众买房。房

高房价问题是每年全国“两会”的热点话题,不少民众都渴望房价大跌,部分专家、学者更认为房价如暴跌三成或以上,才有助民众买房。房价崩盘已成为了未买房者渴望听到的“福音”。

    但是,如果房价真如不少人所愿出现暴跌,这非但不是“喜讯”,反而是“噩耗”,普通民众资产将严重受损,经济也会受到冲击,最受益的反而是房地产开发商,箇中原因如下。

    穷人未蒙其利先受其害

    首先,房价大跌,民众的噩梦才开始。每当股市大跌、黄金价格大跌,穷人们的春天是否就来临呢?答应明显不是,穷人还是穷人。房价暴跌和股市大跌、黄金价格大跌一样,穷人不但没有半点受益,而且还很受伤。

    表面上,房价大跌,对未买房者有利,但实际上,至今仍未买房的民众,主要是由于资金有限。对于中国及许多国家而言,房地产业均为支柱产业,房价大幅下跌随之而来的必然是经济低迷,民众手头的各类投资品也都会大幅受损,因此其资金只会更少。同时,即使房价大幅下调二、三成,对多数未买房者而言仍然太贵,未必就有足够能力买房,成为楼价大跌的受惠者。

    而且,房价大跌还会带来严重失业问题。楼市早已绑架了经济增长和就业,楼市大跌将牵一发而动全身,不但会冲击与房地产业相连的约70个行业,还会一层层拖累金融、饮食、交通及零售等行业,导致行业生意受影响,并引发众多行业的失业潮。因此,如果房价大跌,还没有买房的民众是未蒙其利,先受其害。

    对于已经买房的民众,房价大跌时就更受伤。众多已经买房的民众,命运早已跟房价捆绑在一起,很多民众通过向银行贷款买房欠下银行满身债务、还有民众做生意钱不够用房子向银行作抵押贷款、不少老年人更把房子出租作退休保障等等,房子已经成为了他们的主要财产,楼价大跌对有房者来说就是财产大幅缩水。

    在笔者所身处的香港,1997年曾爆发亚洲金融危机,导致房价大跌四成以上,香港民众财产严重缩水,有十多万家庭还成了“负资产”(物业的市价低于原先用来购买物业的楼宇按揭),导致破产,跳楼、烧炭自杀的事件无日无之,让人非常感叹,正所谓房价大跌口号叫尽,一旦崩盘来临,反而误了卿卿性命,相信民众不会愿意见到这一段历史在内地重演。

    房价崩盘引发严重危机

    其次,楼市的规律是买家“买涨不买跌”,普遍持有“宁买当头起,莫买当头跌”的态度,一旦房价下跌成为趋势,房价可能继续大幅往下调整,难以在跌幅二成、三成时就迅速“刹车”止跌,这无疑将引发恐慌,并带来严重后果。

    在2008年环球金融危机爆发时,就是美国房价大跌超过三成,造成骨牌效应引发环球金融海啸;紧接着,欧元区成员国希腊房价大跌四成,引爆了欧债危机。房价大跌往往会严重冲击经济、引发金融危机,而且,楼价大升不会丢官、楼价急跌才会丢官,相信没有哪国政府会看到房价崩盘而无动于衷的,中国政府也是如此。

    尤其,房地产业目前仍是中国经济发展的支柱产业,在推动新型城镇化、完善基础设施配套、带动固定资产投资、增加地方财政收入和拉动经济增长等方面均起到核心作用。房价崩盘无疑将破坏中国的经济发展结构、令地方政府财力捉襟见肘,容易引爆目前已经摇摇欲坠的地方债务危机。

    房价大跌发展商最得利

    最后,虽然房价大跌,普通民众、政府会很受伤,但房地产开发商却能得利。买房子和买股票有时候很相似,大家都希望“低买高卖”,不过,做到这个高境界的反而大多是房地产开发商,普通民众往往是“高买低卖”。

    开发商就像零售批发商,楼市好、房价高涨的时候,高价买地再高价卖楼赚钱。楼市不好房价大跌的时候,买地成本和建房成本都会下跌,发展商又可以低价买地、低价建房,然后等待楼价上涨的时候再卖楼,其盈利并不受多少影响。通常情况下,开发商都更愿意在楼市低迷、房价大跌时,趁机购买便宜的土地作储备之用。

    因此,房价大跌,即使开发商卖房一时收益受损,不过也只是一个“满足延后”(DelayGratification)的过程,开发商迟早会赚回高收益。所以,就算打倒高楼价,也不会“打倒”开发商,仅会有少数的小型开发商因为资金流转不足出现问题,中型以上的开发商往往仍然可以照旧赚钱。

    房价缓慢跌一成最理想

    当然,笔者并非在鼓吹房价应该无止境上涨,而是认为经济越发展,城镇化越扩大,民众生活水平越高的地区,房价趋于昂贵是难以避免的。这无论是纽约、伦敦、香港,还是北京、上海和广州,情况都大致一样,楼价高虽然有弊处、带来民怨,但高房价已是城市化高度发展的必然产物,也是经济发展的必然产物,更是该地区充满活力的表现。正如非洲埃塞俄比亚的房价虽然非常低,但未必大家就愿意过去买房。

    对于民众而言,最理想的情况不是楼市崩盘,而是全国各地的平均房价可以缓慢下跌一成左右,之后再不升又不跌地横行一段时间,以待民众收入持续增加,消化偏高的楼价,从而买得起房。与此同时,政府建设更多的保障性住房、“双限房”,以解决低收入民众的住房难问题。(作者梁海明系香港财经评论员,著有《中国经济新政策与我们》)

 
 
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